Obtenir un prêt immobilier ou un prêt à la consommation aux Etats-Unis lorsqu’on est expatrié répond à des règles bien précises, très différentes quand on compare avec la France.
Voici une synthèse de ce qu’il vous faut savoir, ainsi que le rôle que tient la FED (Federal Reserve System) dans la réglementation.
Loi FACTA : la transparence comme levier
En novembre 2013, la France et les Etats-Unis ont signé un accord qui facilite l’échange d’informations bancaires et fiscales pour les citoyens américains et les expatriés qui vivent aux Etats-Unis. Les banques françaises doivent ainsi transmettre au gouvernement américain des informations sur les comptes bancaires de plus de 50.000 $ détenus par les personnes considérées comme « US Person ». Cela inclut les titulaires de la carte verte, et les personnes résidant ou ayant passé une période suffisamment longue aux Etats-Unis durant les trois dernières années.
Les informations qui doivent être communiquées à l’administration fiscale américaine (IRS : Internal Revenue Service) comprennent :
- Nom, adresse et TIN (Taxpayer Identification Number)
- Numéro de compte
- Solde du compte au 31 décembre de chaque année
- Rémunérations effectuées en lien avec ce compte
L’impact de la loi FACTA (Foreign Account Tax Compliance Act) sur un achat immobilier est que les banques américaines prennent en compte vos revenus en France ainsi que votre patrimoine pour décider de vous octroyer un prêt ou pas. Sachant que les banques aux Etats-Unis demandent en général de verser un « down payment » de 50 à 70 % du prix d’achat du bien, l’importance de connaître ces données est essentielle pour elles.
La loi FATCA, entrée en vigueur le 1er juillet 2014, vise à lutter contre l’évasion fiscale des citoyens et résidents américains (US PERSON) détenant des actifs financiers en dehors des États-Unis.
Le « Credit score » : un écueil de taille pour décrocher un crédit
Les Américains payent rarement au comptant. Ils n’ont pas vraiment d’argent en réserve de disponible et payent donc tout à crédit . La capacité à emprunter pour les achats est donc vitale.
Le « Credit score » fonctionne sous forme de points et reflète la fiabilité financière d’une personne. Il est établi pour toutes les personnes ayant un numéro de Sécurité Sociale par trois agences américaines de notation privées.
Le crédit score est compris entre 300 et 850. Voici par exemple celui de l’agence FICO avec les différents niveaux utilisés :
- 300 à 579 : niveau très faible (Poor)
- 580 à 669 : niveau faible (Fair)
- 670 à 739 : niveau normal à bon (Good)
- 740 à 799 : niveau très bon (Very good)
- 800 à 850 : niveau excellent (Excellent)
Pour effectuer ce calcul, plusieurs informations sont prises en compte : le règlement des dettes et des factures en temps et en heure, la part de crédit utilisée par rapport au crédit disponible, la longueur de son credit history, le type de crédits, et le nombre de recherches effectuées pour obtenir un prêt.
Le credit score est la donnée sur laquelle se basent les banques pour octroyer ou non un emprunt, ou même une carte de crédit. Plus il est haut, plus les conditions sont avantageuses. Il s’agit donc pour vous de « rentrer dans le système » au plus tôt. Pour démarrer, le plus simple est de commencer par demander une carte de crédit garantie (secure credit card), puis de montrer patte blanche : pas de défaut de paiement, pas de remboursement de dette en souffrance, et ensuite vous pourrez faire un emprunt – ce qui boostera votre credit score.
Sachez enfin que le taux d’un prêt immobilier aux Etats-Unis est en moyenne de 4%, contre 1,26% en France actuellement. Un tel taux, associé à des prix immobiliers élevés (le prix moyen est de 320.000 dollars), fait immanquablement grimper la note de votre investissement immobilier…
Le saviez-vous ? Un Américain rembourse en moyenne l’équivalent de 260.000 dollars d’intérêt tout au long de sa vie.
FED et BCE : un rôle de superviseur et de régulateur pour les banques
En Europe, c’est la BCE (Banque Centrale Européenne) qui a pour mission de superviser les établissements bancaires. Son taux directeur influence directement l’évolution des taux de crédit immobilier à taux variable car ceux-ci s’alignent généralement sur le coût de l’argent à court terme pour les banques. Courant 2019, elle a encore baissé ce taux, ce qui envoie directement aux banques un signal fort pour prêter, et donc dynamise l’octroi de prêts immobiliers – cela devrait durer jusqu’à mi-2020.
Aux Etats-Unis, la banque centrale est la FED (Federal Reserve System). Il s’agit d’un organisme indépendant, et ses décisions ne peuvent pas être remises en cause par le gouvernement fédéral. Elle comprend 12 structures opérationnelles sur tout le territoire des Etats-Unis, les banques de réserve régionales. Celles-ci ont un rôle de banque centrale sur leurs territoires respectifs.
La FED est aux rênes de la politique monétaire des Etats-Unis, mais elle doit également superviser et réguler les institutions bancaires. Sa mission est ainsi de maintenir la stabilité financière du pays en agissant sur la prévention des risques dits systémiques. Ceux-ci sont des réactions en chaine par rapport à un événement particulier, qui peuvent mettre en danger le secteur financier. Ainsi, la crise des subprimes de 2008 a été une succession de risques systémiques, auprès desquels les banques centrales, dont la FED, sont intervenues en apportant des liquidités via le rachat d’actifs « pourris », des titres émis par le Trésor américain et autres actifs financiers.
La principale différence entre la FED et la BCE est que l’objectif de la BCE est la stabilité de la monnaie, alors que la FED doit également assurer la croissance et le plein emploi.
Tout comme la BCE, la FED intervient donc directement, par le biais de son taux directeur, sur les taux d’intérêts des crédits. Depuis l’automne 2019, la FED a considérablement assoupli sa politique : les taux d’intérêts faibles pratiqués permettent refinancement de prêts immobiliers et contribuent ainsi au dynamisme du marché.
